投資用マンションはいつ売却すべき？売却時のポイント・流れ・費用を解説！

「投資用マンションを売却したいけど、いつ売ればいいのかわからない…」
「相続したマンション、今すぐ売却してもいいの？」

このように考えていませんか？

この記事では、投資用マンションの売却タイミングや売却時の流れ・費用について、プロが分かりやすくご案内します。

投資用マンションを売却する4つの理由

マンションを売却することで、大きな資金を得られます。

それぞれご案内します。

【理由①】まとまった資金が必要になったため

次のようにライフステージごとに、まとまったお金が必要になるタイミングがあります。

• 家の買い替え費用
• 事業資金
• 子どもの教育費
• 本人ないし家族が病気・怪我をしたときの医療費
• 親や配偶者などの介護費
• 税金等の支払い

現金が不足している場合、売却する方が多いです。

【理由②】相続したマンションを現金化するため

マンションは所有しているだけで維持費がかかります。

次のような場合に売却する方が多いです。

• 相続したものの今後住む予定が無い
• 賃貸経営する予定が無い
• 複数人で相続した

特に複数人で共有名義で相続した場合、平等に分けるのが難しく、相続人同士でトラブルになることも…。

公平に遺産を分割するために、相続後に売却し、その代金を共有者で分割する方法を取ることがあります。

【理由③】管理が大変なため

マンションの管理業務は不動産会社に委託することが一般的です。

ただ、丸投げはできません。

次のような自分で判断しなければならない場面も多々あります。

• 賃料の設定
• 入居者の入居可否
• 修繕時期の検討
• クレーム対応

遠方に住んでいる場合や本業が忙しい場合に、管理の負担を無くすために売却する方がいます。

【理由④】赤字のため

マンションを賃貸物件として運用していると、次のような理由で赤字になることがあります。

• 入居者が決まらずに空室が多い
• メンテナンス費が高騰した
• 家賃が下落した

ずっと赤字が続いていたり、将来的に赤字化する可能性があったりすると、売却をする方がいます。

投資用マンションを売却する2つ方法

詳しくご案内します。

【方法①】不動産仲介に依頼して売却してもらう

仲介とは、売主から依頼を受けた不動産会社がマンションの購入希望者を探す方法のことです。

仲介会社に依頼するメリットは次の通りです。

• 物件の適正価格を査定してもらえる
• 高額で売却できる可能性が高い

高額で売却できる理由は、より多くの購入希望者にアプローチできるからです。

ただし、売却まで時間がかかることがあります。

【方法②】不動産買取業者に売却する

こちらは、不動産会社が売主から直接マンションを買い取る方法です。

メリットは早く売却できることです。

不動産会社が査定価格を算出し、条件に合意して契約を行えば売却が完了します。

ただし、売却価格が市場価格の7〜8割程度になってしまいます。

今すぐ売りたい人は不動産業者、高く売りたい方は仲介をお選びください。

投資用マンションを売却すべき6つのタイミング

それぞれ詳しくご案内します。

【タイミング①】金利が低いとき

この場合の金利とは住宅ローンの金利のことです。

購入希望者は住宅ローンを借りて支払いをするため、金利が低いと負担が軽くなります。

購入希望者が増え、価格を高めに設定しても売却しやすい状況です。

日本では、2013年にアベノミクスの一環として金融緩和政策が行われて以降、超低金利が続いています。

この状況がいつまで続くかはわかりませんので、金融政策の動向をチェックしてみてください。

【タイミング②】所有期間が5年を超えたあと

投資用マンションは、売却時に利益が発生すると税金がかかります。

ですが、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が2倍近く違います。

• 所有期間による税率の違い

所得の種類	所得税率	住民税率	合計
短期譲渡所得（5年以内）	30.63％	9％	39.63％
長期譲渡所得（5年超）	15.315％	5％	20.315％

所有期間が5年を超えると、税率が半分ほどに抑えられます。

他の条件が同じなら、5年以降の売却の方がお得です。

ただし、売却しても利益が出ない場合は税金がかからないため、影響はありません。

売却益の計算のために、査定をしてみてください。

【タイミング③】大規模修繕が行われたあと

マンションの大規模修繕は、一般的に約12年に一度行われます。

完了した直後は、建物の外観や設備がきれいなため、購入希望者に良い印象を与えられます。

特に、共用部分が整備されていると、物件全体の資産価値が上がります。

ただし、大規模修繕の時期が近いと、修繕費を考える必要があるため、売却しづらいです。

【タイミング④】築20年を超える前

マンションは、築20年を超えると市場価値が大きく下がり始めます。

次のような懸念材料があるからです。

• 劣化が目立つようになる
• 給排水設備の交換が必要になる
• 2度目の大規模修繕が近い

築年数が浅いなら、早めに売却をご検討ください。

【タイミング⑤】減価償却が終了する前

減価償却費が計上されると、その分、利益が少なくなり、税金も少なくなるという節税効果があります。

ですが、減価償却が終了すると減価償却費が計上されなくなるため、節税効果はありません。

【タイミング⑥】売却額がローン残債額を上回るとき

売却額がローン残債額を上回る状態を「アンダーローン」といいます。

売却代金をそのままローン返済に充てられるため、スムーズに売却できます。

ですが、売却額がローン残債額を下回る「オーバーローン」の状態では、売却できません。

ローンの返済ができなければ抵当権を抹消できないからです。

この場合、次のような対処法があります。

• 不足分を自己資金で補う
• 買い替えローンを組む
• 売却時期を見直す
• 任意売却をする

マンションの売却査定額とローン残債額をチェックしてみてください。

投資用マンションを高く売却する3つのポイント

それぞれご案内します。

【ポイント①】投資用マンションの売却が得意な不動産会社に依頼する

投資用マンションの売却には次のような専門知識が必要です。

• 不動産市況や相場の把握
• 利回りや賃貸借契約の知識

また、投資用マンションの場合、遠方の投資家が購入するケースが多いです。

ですので、投資用マンションの取引実績が豊富な不動産会社をお選びください。

地元密着型の不動産会社にこだわる必要はありません。

【ポイント②】複数の不動産会社に査定を依頼する

投資用マンションは、不動産会社によって査定価格に大きな差が出ることがあります。

ですので、複数の不動産会社に査定を依頼して、比較検討してください。

納得のいく売却のために、複数の営業マンと話をして、価格やサービスの質、担当者の専門知識を見極めてください。

【ポイント③】外国人投資家への売却も視野に入れる

近年、中国や台湾などのアジア圏の投資家が日本の不動産に注目しています。

自国の収益物件は利回りが低いため、日本の投資用マンションを高利回りで割安と判断しています。

そのため、日本人の投資家よりも高い価格を提示してくることがあります。

次のようにすることで、より高く売却できる可能性があります。

• 英語対応が可能な不動産会社に依頼する
• 海外向けの販売サイトに物件を掲載する

投資用マンション売却の8つの流れ

詳しくご案内します。

【流れ①】価格査定の依頼

まず不動産会社に投資用マンションの価格査定を依頼します。

売却価格は市場相場や物件の状態、立地条件、家賃収入などを基に算出されますが、不動産会社によって金額が異なりますので、複数の会社に依頼してください。

次の内容について話ができる会社をお選びください。

• 最適な売却の方向性
• 値下げ交渉に備えたスタート時の売却価格
• 交渉が難航した場合に備えた値下げの最低ライン
• 契約前後に必要な手続きのサポートの範囲
• 売却益の節税方法

【流れ②】媒介契約の締結

不動産会社を選び、媒介契約を結びます。

媒介契約は3種類あります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

一般媒介契約は同時に複数の不動産会社に依頼できます。

専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、1社だけにしか依頼できません。

次のような条件の良いマンションの場合は、一般媒介契約をしてください。

• 立地がいい
• 築年数が浅い

複数数の不動産会社が競い合って売却活動を行うため、より良い条件で売却できる可能性が高いです。

需要が低そうな条件の場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約をご検討ください。

【流れ③】売却活動の開始

契約締結後、不動産会社は売却活動をスタートします。

具体的には不動産ポータルサイトや広告に投資用マンションの情報を掲載し、購入希望者を募ります。

内見の調整や購入希望者との連絡なども不動産会社が対応します。

【流れ④】契約条件の交渉

購入希望者と価格や引き渡し条件について交渉を行います。

不動産会社を通じて買い手と意見調整し、双方が納得できる条件になれば合意します。

【流れ⑤】売買契約の締結

合意に至ったら、売買契約を結びます。

契約締結時には重要事項説明が行われ、物件の権利関係や収益状況について確認します。

契約書には、売買価格、引き渡し日、違約金などが明記されます。

手付金の受け渡しがこのタイミングで行われます。

【流れ⑥】引き渡し

売買契約後、決済が完了したら物件の引き渡しを行います。

引き渡し時には、物件の鍵や管理書類を買主に渡し、名義変更や抵当権抹消手続きなどを完了させます。

【流れ⑦】賃貸人の地位承継通知

物件の引き渡し後、「賃貸人の地位承継通知」を行います。

賃貸人の地位承継通知とは、入居者に対して所有者が変わったことを知らせる通知のことです。

通知を怠ると、賃借人との間でトラブルが発生する可能性があります。

不動産業者と相談して対応してください。

【流れ⑧】確定申告（売却して利益が出た場合）

利益が出た場合、売却した年の翌年に確定申告を行います。

「投資用マンションを売却すべきタイミング」でご案内したように、次の場合は節税効果を期待できます。

• 所有期間が5年を超える
• 減価償却の期間内

信頼できる不動産会社と相談して話を進めてください。

投資用マンション売却にかかる費用・税金

• 投資用マンションを売却にかかる費用と税金

仲介手数料	不動産会社に売却の仲介を依頼した際に、不動産会社に支払う手数料。 売却金額によって上限が異なる。 ・200万円以下：売却金額×5％+消費税 ・200万円超400万円以下：売却金額×4％+2万円+消費税 ・400万円超：売却金額×3％+6万円+消費税
印紙税	不動産の売買契約書作成時にかかる税金。 売買する不動産の価格に応じて異なり、200円〜最大48万円。
抵当権抹消費用	■抵当権抹消の登録免許税 不動産の登記申請時にかかる税金。 不動産1つにつき1,000円。 一般的に、マンションは土地1つ、建物1つで構成されているため、合計2,000円。 ■司法書士手数料 抵当権抹消のために司法書士へ支払う手数料。 相場は1.5万円程度。
所得税および住民税 （売却で利益が出た場合）	不動産の売却で利益が出たときにかかる税金。 不動産の保有期間により税率が異なる。 ・保有期間が5年超⋯譲渡所得×20.315% ・保有期間が5年以下⋯譲渡所得×39.63%

専門用語を理解したり、具体的な計算をしたりするにためにも、複数の不動産会社と話をしてみてください。

投資用マンションが売却できないときの3つの対策

それぞれご案内します。

【対策①】売却価格を見直す

売却価格が市場相場よりも高く設定されていると、購入希望者が少ないので、売却が思うように進まないことがあります。

最初に提示した価格から相場に近づけた価格にするだけで、購入希望者が増えることがあります。

相場の把握のためにも、複数の会社に査定を依頼しておいてください。

【対策②】売却時期を再度検討する

時期が悪い可能性があります。

先ほどご案内した「投資用マンションを売却すべきタイミング」を参考に、需要が高まる時期を再検討してみてください。

「賃貸需要が高まる進学や就職、転勤が多い2月〜3月にしましょう」など、アドバイスををしてくれる不動産会社を探しておいてください。

【対策③】空室を埋める

投資用マンションを購入する投資家にとって、空室はリスクです。

空室率が高い物件は敬遠されます。

例えば、次のような対策を行って、できる限り入居者を確保しておくようにしてださい。

• 一時的に家賃を引き下げる
• 内見時に魅力が伝わる工夫をする

売れない場合に備えて、頼れる不動産会社をしっかりと見極めてください。

投資用マンションの売却についてのまとめ

投資用マンションの売却について、ポイント・流れ・費用などを詳しく解説いたしました。

信頼できる不動産会社を選び、しっかり対策すれば売却をスムーズに進めることができます。