不動産担保ローンの借り換えとは？メリット・デメリットとおすすめの金融機関

「ローンの借り換えをして、毎月の返済を軽くしたい…」
「複数のローンを不動産担保ローン1本にまとめたい…」
このように悩んでいませんか？

毎月の返済額が厳しくて、借り換えで少しでも楽にできれば助かりますよね。

この記事では、不動産担保ローンの借り換えについて、プロが分かりやすくご案内しています。

不動産担保ローンの借り換えとは？

不動産担保ローンの借入れ先を、現在の金融機関から別の金融機関に移行することです。

条件の良い借り換えができれば、総返済額を削減でき、毎月の返済・資金繰りが楽になります。

借り換えのパターンは3つあります。

それぞれご案内していきますね。

パターン①：他の不動産担保ローンから不動産担保ローンへ借り換える

現在利用している不動産担保ローンを、他の金融機関の不動産担保ローンへ変更するパターンです。

上手く借り換えるために確認しておきたいポイントは次の通りです。

• 他の金融機関のローン商品の選定
• 他の金融機関の金利や手数料、返済条件

後程詳しくご案内します。

パターン②：無担保ローンから不動産担保ローンへ借り換える

無担保ローンを他の金融機関の不動産担保ローンへ変更するパターンです。

無担保ローンと不動産担保ローンでは、金利や借入期間、借入可能額が異なります。

• 無担保ローンと有担保ローンの比較

ローンの種類	年利	期間	借入可能額
無担保ローン	5％～15％程度	1～5年	50万円
有担保ローン（不動産担保ローン）	1.5％～4％程度	10年～	不動産の評価額で異なる

不動産を担保にするローンの金利は低いです。

金融機関のリスクが軽減されるからです。

金利が違うと毎月の支払額が次のように違います。

• 300万円借りた場合の金利の違いによる利息金額の違い

	金利	年利	月々の利息
無担保ローン	10％	300,000円	25,000円
不動産担保ローン	2.5％	75,000円	6,250円

借り入れた金額は同じ300万円でも、金利によって利息が大きく異なります。

また、返済期間が長期間の不動産担保ローンでは、毎月の返済額をより抑えることができます。

パターン③：住宅ローンから不動産担保ローンへ借り換える

住宅ローンの金利は0.4％～1.4％と低いため、それよりも金利が高い不動産担保ローンへ借り換える人は少ないです。

ただ、住宅ローンは資金の用途が限られます。

「自由に使いたい」という理由で、不動産担保ローンに借り換えるケースはあります。

また、変動金利で借り入れた住宅ローンの金利が高くなった場合に、金利の低い不動産担保ローンへ借り換えるタイミングがあります。

不動産担保ローンの借り換えを考える8つのタイミング

8つのパターについて、詳しくご案内していきますね。

タイミング①：不動産を相続したり不動産を譲渡されたとき

現在無担保ローンを借りていて、相続や譲渡で不動産を所有することになったタイミングです。

高金利の無担保ローンから、不動産担保ローンに借り換えると、金利はグッと安くなります。

また、借り入れできる金額が増えます。

相続では、多額の相続税の支払いが必要になることがあります。

多くのお金を借りられる不動産担保ローンに借り換えれば、その支払いにあてることできます。

タイミング②：担保不動産の価格が上昇したとき

現在、無担保ローンや不動産担保ローンを利用していて、所有する不動産の価値が高くなったタイミングです。

不動産の価値が上がれば、借り入れできる金額が増えます。

例えば、購入時に2,000万円だった不動産の価値が3,000万円に上昇したら、その上昇分で追加で融資を受けられます。

タイミング③：ローンの金利を低くしたいとき

金利を低くして、返済額や総返済額を減らしたいタイミングです。

既にご案内していますが、金利が下がれば、毎月の返済額や総返済額が減ります。

同じ1,000万円のローン残高でも、金利が5％なら毎年の利息は50万円ですが、3％なら30万円です。

タイミング④：ローンの返済期間を延長したいとき

返済期間を長くして、毎月の返済額を減らしたいタイミングです。

現在、1,000万円のローンを金利3％で借入しているとします。

期間が10年と20年とでは、毎月の支払額が次のように変わります。

• 10年の場合：約9.6万円
• 20年の場合：約5.5万円

毎月の負担が約4万円軽減されます。

タイミング⑤：複数のローンをひとつにまとめたいとき

複数のローンを1本化して、管理を簡単にし、合計の支払い利息を少なくしたいタイミングです。

例えば、無担保ローンで300万円、車のローンで200万円、その他のローンで100万円の計600万円を借り入れしている場合、次のようなデメリットがあります。

• 管理や毎月の返済に手間がかかる
• 支払手数料がバカにならない
• 合計で支払う利息が増える

不動産担保ローンに借り換えてまとめることで、こうしたデメリットは解消されます。

タイミング⑥：リスケジュールしても返済が厳しいとき

リスケとは、次のことを目的に金融機関と交渉することです。

• 毎月の返済額を減らす
• 返済期間を遅らせる

資金繰りが厳しくて、なんとかしたい場合にリスケをします。

ですが、それでも厳しい場合は、少しでも有利な不動産担保ローンに借り換えて、負担を軽くすることがあります。

タイミング⑦：まとまった資金が必要になったとき

これまで無担保ローンを利用していたが、急に大きな金額が必要になったタイミングです。

例えば、次のようなタイミングではまとまった資金が必要になります。

• 家のリフォーム
• 子供の学費
• 事業拡大のための資金

無担保ローンでは50万円程度しか借りられませんし、金利が高いです。

大きな額を借りられて、金利が低い不動産担保ローンに借り換えることで、資金を賄うことができます。

タイミング⑧：収入や売上が拡大し、返済能力が高まったとき

高まった返済能力に応じて、より多くの融資を受けたいというタイミングです。

• 転職で年収500万円から700万円に増加した
• 事業の売上が1億円から1.5億円に増加した

収入や売上が増えれば、毎月の返済額を増やしても生活費や運転資金に余裕が出ます。

より大きな額を借りられる不動産担保ローンに借り換えることができます。

不動産担保ローンの借り換えをするメリット

それぞれ詳しくご案内していきます。

メリット①：返済総額を抑えられる

例えば、返済期間20年、借入額1,000万円の場合、次のようになります。

約254万円の差ができ、返済総額を大幅に削減することができます。

メリット②：毎月の返済額を抑えられる

金利が低い不動産担保ローンに借り換えることで、毎月の返済額を大幅に抑えることができます。

• 残高1,000万円、残りの返済期間が20年の場合の事例

時期	金利	毎月の返済額と返済総額
借り換え前	年5.0%	約66,000円（総返済額：約1,584万円）
借り換え後	年3.0%	約55,000円（総返済額：約1,320万円）

毎月約11,000円の返済額が減少します。年間なら約132,000円です。

総返済額は約264万円抑えることができます。

メリット③：新しく資金調達できる可能性がある

借り換え先により、金融機関の評価基準や融資条件が違います。

不動産の評価額が上がった場合や現在の借入状況にもとづいて、追加融資が受けられることがあります。

メリット④：借り入れ額を増やすことができる

返済額を変えずに借入額を増やすことができます。

• 借入額1,000万円の場合

金利	毎月の返済額	返済期間	借入額	総返済額
年5.0%	約66,000円	約20年	1,000万円	約1,584万円
年3.5%	約66,000円	約20年	1,200万円	約1,597万円

金利の差を利用することで、月々の返済額を変えずに追加の資金を手に入れることができます。

メリット⑤：借り入れ先を1本化すると負担が抑えられる

複数の借り入れ先をひとつにまとめることで、毎月の返済額と利息負担を大幅に軽減できます。

返済総額が下がり、返済の管理や手間にかかる負担が抑えられます。

不動産担保ローンの借り換えをするデメリット

デメリット①：手続きに諸費用や手間がかかる

不動産担保ローンの借り換えには、次のような諸費用がかかります。

• 借り換え手続きに必要な登記費用（平均5～10万円）
• 借り換え先の金融機関での審査費用や手数料
• 司法書士への報酬（約5～10万円程度）

その分、手間もかかります。

デメリット②：審査期間が長く契約まで時間がかかる

書類の準備や金融機関とのやり取りに数週間から1ヶ月～2ヶ月程度が必要です。

その内訳は次の通りです。

• 審査に2週間～1ヶ月程度
• 契約手続きが完了するまで1週間から2週間程度

不動産の評価や書類の確認が複雑な場合、さらに審査期間が延びます。

審査の結果、借り換えが不成立となることがあります。

デメリット③：金利や返済額が必ず減るわけではない

不動産担保ローンの借り換えで、必ずしも金利や返済額が減るとは限りません。

借り換え後の新しいローン金利が下がったとしても、先ほどご案内したように、手続きにかかる諸費用や新たな手数料が発生します。

• 不動産担保ローンの借り換え手続きにかかる諸費用

費用項目	詳細	金額
登記費用	不動産の所有権や抵当権の変更を法務局で正式に登録するため	約5～10万円程度
司法書士費用	不動産の登記手続きを行う際に必要な費用（借り換え金額や地域によって異なる）	5〜10万円程度
抵当権設定費用	新しい金融機関での抵当権設定にかかる費用（抵当権の設定には登記費用や登録免許税などが含まれる）	総額で2〜5万円程度
事務手数料	借り換え手続きを行う際に金融機関に支払う手数料（金融機関により異なる）	融資額の1～5%程度が相場
保証料	金融機関が借り手に対する保証を提供するための費用	融資額の0.5%から2%程度
鑑定費用	新しい金融機関が不動産の価値を評価するために必要な費用（不動産の種類や地域によっても変動）	5～15万円程度
印紙税	契約書に貼る印紙にかかる税金で借り換え額に応じて異なる。	例　1,000万円以上の借り換え契約の場合、印紙税は2万円程度
火災保険料	借り換えに伴い再度契約が必要になることがある	年間で1～3万円程度
繰上げ返済手数料	借り換え元の金融機関に対する現在のローンを早期に返済するための手数料（金融機関により異なる）	残高の1～3%程度

1,000万円の借り換えを行う場合、合計で30万円〜50万円かかります。

事前に確認し、総合的なコストを考慮してください。

デメリット④：担保設定した不動産を失う可能性がある

借り換えをした不動産担保ローンの返済が滞った場合、担保設定された不動産の所有権を失ってしまいます。

もちろん、借り換えをしなくても同様です。

不動産を失うことで、どのような事態になるのかを把握しておいてください。

例えば親が住んでいる親名義の不動産を、親の同意を得て融資を受ける場合、親が連帯責任を負うことがあります。

あなたが返済できない場合、次のような結果になります。

• あなたの借金が親の借金になる
• 親は住む場所を失う

デメリット⑤：返済期間を延長すると利息が増える

不動産担保ローンの借り換えをして、返済期間を延長すると、総支払利息が増加する可能性があります。

このあたり、事前にしっかりと計算をし、把握をしておいてくださいね。

デメリット⑥：不動産の価値によっては希望通りの金額にならない

不動産担保ローンの借り換えを検討する際、不動産の価値が最も重要です。

金融機関は通常、担保とする不動産の評価額の70％～80％しか融資しません。

また、地域や市場動向、特に地方の不動産や築年数が経過している不動産は価値が下がることがあります。

借り換えを考える際には、複数の金融機関に不動産の価値を確認してください。

不動産担保ローンの借り換えをするときの手続きの流れ

借り換えるには5つの流れがあります。

それぞれご案内していきますね。

流れ①：借り換え元・借り換え先と相談する

まずは次のことを行ってください。

• 現在の借り換え元金融機関に連絡を取り、残債務や解約条件を確認する
• 複数の借り換え先の金融機関に連絡を取り、条件や利率を比較検討する

最適な借り換えプランを選択するための基礎情報を得られます。

流れ②：日程調整・申し込みをする

現行のローンを完済する日と新しいローンの契約日を両金融機関と調整します。

スムーズな借り換えが実現し、無駄な利息を支払う必要がなくなります。

日程調整の完了したら新しいローンの申し込み手続きを進めます。

手続きには次の書類が必要です。

身分証明書は写真付きの公的身分証明です。

収入証明は会社員と自営業者によって異なります。

• 給与所得者は、直近の給与明細書や源泉徴収票
• 自営業者やフリーランスは、確定申告書の写し、事業計画書、収支計算書

流れ③：審査を受ける

融資額と利率は金融機関によって、次の手順で決定されます。

• 借り換え希望者の信用情報や収入状況、不動産の評価額を確認する
• その情報をもとに融資額と利率を計算される

融資額は不動産の評価額に対して一定の割合で設定されます。

利率は借り換え先の金融機関の基準や借り換え希望者の信用リスクに応じて決まります。

審査にかかる期間は数週間から1ヶ月程度かかることが多いです。

流れ④：契約する

後でトラブルにならないように、時間の許す限り、契約内容を細部まで確認してください。

流れ⑤：融資が実行される

契約後は、新しい金融機関からの融資金が借り換え元の金融機関へ送金され、旧ローンが完済されます。

その後、新しいローンの返済が開始されます。

返済スケジュールや口座引き落としの設定を確認しておいてくださいね。

合わせて登記変更手続きを行います。

司法書士に依頼することが一般的で、手続き完了後に新たなローンが実行されます。

登記変更に必要な書類は次の通りです。

• 登記変更に必要な書類

必要な書類	概要
①登記事項証明書（登記簿謄本）	不動産の所有権や権利関係を証明するための基本的な書類です。法務局で取得できます。
②不動産の評価証明書	不動産の評価額を証明する書類です。市区町村役場で取得できます。
③本人確認書類	運転免許証やパスポートなどの公的な身分証明書のことです。
④住民票	借り換えを行う本人の住所を証明するために必要です。市区町村役場で取得できます。
⑤印鑑証明書	借り換えを行う本人の実印を証明するための書類です。市区町村役場で取得することができます。
⑥借り換えに関する契約書	借り換え先の金融機関の契約書です。借り換えの条件や融資額、利率などが記載されています。
⑦既存の担保権設定契約書	現在の不動産担保ローンに関する契約書です。
⑧委任状	司法書士などの代理人によって手続きを進められるようにするための書類です。

各書類の取得には時間がかかる場合があるため、余裕を持って準備を進めることが重要です。

また、金融機関や司法書士との連携を密にし、不備のないようにしましょう。

不動産担保ローンの借り換え先の選び方とおすすめの金融機関

不動産担保ローンの借り換えを考える際、個人とビジネスでは選ぶポイントが異なります。

「個人の場合」の金融機関を選ぶポイント

それぞれの金融機関のメリット、デメリットを踏まえてお選びくださいね。

• 金融機関のメリット・デメリット

金融機関の種類	メリット	デメリット
メガバンク	・信頼性が高い ・金利が比較的低い	・審査が厳しい ・時間がかかる
ノンバンク	・審査が厳しくない ・スピーディ	・金利は高め
地方銀行	・対応地域の不動産市場に詳しい	・審査が厳しい ・時間がかかる
ネット銀行	・低金利	・審査が厳しい ・時間がかかる
信用金庫や労働金庫	・審査が厳しくない	・審査が厳しい ・時間がかかる

それぞれのメリット、デメリットを理解して、あなたに適した借り換え先を選んでくださいね。

「事業の場合」の金融機関を選ぶポイント

事業用のローンでは、ビジネスの信用力や財務状況に基づいた審査が行われるため、事業計画の明確さや収益性が重要です。

• 金融機関のメリット・デメリット

金融機関	特徴
メガバンク	安定した経営基盤と豊富な資金力を持っており、大きな融資に対応している
地方銀行	地元の企業との関係性が深く、不動産を独自に査定してくれる
信用金庫	中小企業、小規模零細企業、個人事業主にも対応している
ノンバンク	スピーディで柔軟な対応力がある

それぞれのメリット、デメリットを理解して、会社に適した借り換え先を選んでくださいね。

参考）借金の返し方のコツは？弁護士への相談のメリットは？｜カケコム