不動産担保ローンの6つのデメリット！審査に通らない時の対策を解説

「不動産担保ローンのデメリットはなに？」
「家を担保にお金を借りるって、本当に大丈夫なの？」

このように悩んでいませんか？

不動産担保ローンにはデメリットがありますので、しっかりと把握してご活用ください。

この記事では、不動産担保ローンのデメリットをプロが分かりやすく解説しています。

そもそも不動産担保ローンとは？

不動産担保ローンとは、所有している不動産を担保として金融機関からお金を借りる仕組みのことです。

家やマンション、土地などを「担保」として使って銀行やノンバンクからお金を借りることです。

通常のローンでは個人の信用が判断材料ですが、不動産担保ローンでは不動産の価値が判断材料です。

不動産担保ローン6つのデメリット

デメリットについて、ご案内していきます。

【デメリット①】返済不能なら不動産を失う

不動産担保ローンの最大のデメリットは、返済ができなくなった場合、担保に入れた不動産を失う可能性があることです。

万が一返済が滞った場合、金融機関は担保不動産を競売にかけて、借入金の回収に充てるからです。

今後の収入や支出を踏まえて、返済プランを練ってください。

【デメリット②】年齢制限がある

多くの金融機関では申込可能年齢は20歳以上70歳以下、完済時年齢は80歳未満としています。

金融機関が利用者の返済能力を判断材料にしているからです。

高齢者は長期的な返済が難しいので審査に通りづらいです。

【デメリット③】手数料が発生する

不動産担保ローンを利用する際は、次のような手数料が発生します。

• 事務手数料
• 印紙税
• 登記費用
• 司法書士報酬
• 火災保険料
• 不動産調査料

• 手数料の目安

種類	金額
事務手数料	融資額の2～5％が相場
印紙税	1,000万円超5,000万円以下　20,000円 5,000万円超1億円以下　　　60,000円
登記費用	抵当権　課税標準額×0.4％
司法書士報酬	20,000円~70,000円が相場
火災保険料	1,000万円の不動産で　約10万円（10年契約）が相場
不動産調査料	融資額の0.5％や固定金額10万円など金融機関により異なる

参考）日本司法書士会連合会

【デメリット④】即日融資ではない

消費者金融やカードローンでは融資は即日ですが、不動産担保ローンの場合は3週間〜1ヶ月程度かかります。

今日申し込んで、明日振り込まれることはありません。

急いでいる場合は、金融機関に「できれば〇日までにお願いしたい」と伝えてください。

【デメリット⑤】不動産を担保にできない可能性がある

上記のような売却が難しい物件の場合、担保として評価されません。

該当する不動産かどうか、ローンに申し込んで確認してみてください。

【デメリット⑥】繰り上げ返済の利用は手数料がかかる

手数料がかかる理由は、借り入れ当初の返済計画よりも早く返済することで、金融機関の予定利息収入が減少するためです。

• 繰り上げ返済手数料のかかる金融機関の例

金融機関	手数料
住信SBIネット銀行	返済額の3.143％
東京スター銀行	借入期間5年以内：返済元金の1.10％ 借入期間5年超：返済元金の0.55％

繰り上げ返済手数料を無料にする金融機関が増えています。

比較検討の材料にするために事前に確認しておいてください。

不動産担保ローン6つのメリット

不動産担保ローンのメリットは6つあります。

順番にご案内していきますね。

【メリット①】低金利で借りられる

不動産という価値のある資産を担保にしているため、金融機関にとってリスクが低いからです。

通常のローンと比べて低金利で借りられます。

例えば、無担保のカードローンだと年利10%以上のことが多いです、不動産担保ローンなら年利3%〜です。

借入額や返済期間によって総返済額が変わります。

【メリット②】借り入れの限度額が高い

担保となる不動産があるため、それに応じた金額を借り入れることができます。

上限は担保不動産の評価額の60%〜80%程度です。

例えば、5,000万円の価値がある不動産の場合、3,000万円～4,000万円程度までです。

ただ、必要以上に借りると毎月の返済額が大きくなりますので、必要な金額だけ借りるようにしてください。

【メリット③】長期の借り入れができる

無担保ローンの返済期間は7年〜10年です。

• 無担保のローン借り入れ期間の例

金融機関	最長借り入れ期間
みずほ銀行	7年
りそな銀行	10年
中央労金	10年

不動産担保ローンでは20年～30年です。

返済期間を延ばすと、毎月の返済負担が減ります。

• 1,000万円を借りる場合

借入額	返済期間	毎月の返済額（概算）
1,000万円	5年約	17万円
1,000万円	20年約	5万円

ただし、借り入れ期間を長くすると総支払額が増えます。

【メリット④】資金使途に制限がない

住宅ローンは家の購入に、車のローンは車の購入と、ローンの要とは限られます。

ですが、不動産担保ローンは次のような用途に利用できます。

• 事業資金
• 教育資金
• 医療費
• リフォーム費用

【メリット⑤】連帯保証人が不要な場合が多い

自分が所有する不動産の場合、連帯保証人不要で借り入れができます。

親族や友人に連帯保証人になってもらう必要はありません。

ただし、共有持分や本人以外が所有する不動産を担保にする場合は、物件所有者の連帯保証が必要です。

【メリット⑥】信用力が低くても借りられる可能性がある

信用力とは、その人の返済能力のことです。

次のような場合は、信用力が低いです。

• 収入が低い
• 他社での借入が多い
• 返済が滞っている
• ブラックリスト入りしている

信用力が低くても借りられる理由は、担保があるからです。

ただし、担保があれば無条件で借りられるわけではありません。

信用力は高いほうがいいです。

不動産担保ローン3つの活用事例

不動産担保ローンの3つの想定される活用事例を紹介します。

順番にご案内しますね。

【事例①】事業資金の調達

鈴木さん（50歳）は20年続けた町の小さな雑貨店を拡大したいと考えていました。

銀行からの融資は難しく悩んでいたところ、不動産担保ローンを知りました。

自宅（評価額2,500万円）を担保に1,500万円を借入。

これで店舗拡大と商品仕入れができ、念願の2号店をオープンできました。

【事例②】住宅のリフォーム

田中夫妻（共に65歳）は築40年の実家をバリアフリーにしたいと考えていました。

年金暮らしで大きな貯金はありませんでしたが、不動産担保ローンを利用。

家（評価額3,000万円）を担保に1,000万円を借り、階段の手すり設置やお風呂の改装を実現。

返済も無理なく、安全で快適な老後の住まいを手に入れることができました。

【事例③】子どもの教育資金

佐藤さん（45歳）の息子が医学部進学を希望。

6年分の学費と生活費で1,500万円も必要と知り途方に暮れていました。

そこでマンション（評価額4,000万円）を担保に不動産担保ローンを利用しました。

低金利で20年の返済プランを組み、無理なく支払いができました。

不動産担保ローン会社を選ぶ5つのポイント

ポイントは5つあります。なかでも重要なのは①です。

金利が低いほど返済総額が減り、負担が軽くなるからです。

長期・高額の借入れでは、わずかな金利差で、総返済額が大きく変わります。

不動産担保ローンを利用するまでの6つの流れ

不動産担保ローンを利用する際は、まず最初に次の3つのことを金融機関に伝えてください。

①借入れを考えている理由
②希望する借入額
③ 所有している不動産の詳細

金融機関の担当者は、それに応じた適切なアドバイスや具体案を提示してくれます。

不明点などがあれば質問し、問題無いと判断できたら、仮申し込みをします。

契約時に必要な書類は6つあります。

①本人確認書類（運転免許証など）
②住民票
③収入を証明できる書類（源泉徴収票、確定申告書など）
④納税証明書
⑤固定資産税の納税証明書
⑥住宅ローンなどの借入残高が確認できる書類

金融機関は、担保物件を査定し、個人情報を元に審査を行います。

問題無ければ契約手続きをし、融資が実行されます。

不動産担保ローン審査に通らない時の3つの対処法

審査に通らない理由を、金融機関の担当者に聞いてみてください。

不動産の価値が理由ということであれば、別の不動産を担保に出したり、価値に見合った金額を借りたりすることをご検討ください。

不動産を担保に融資を行う金融機関にとって、担保となる不動産の価値がゼロなら貸し出せませんし、低ければその担保に見合った金額しか貸し出せません。

不動産担保ローンのまとめ

不動産担保ローンには6つのデメリットがあります。

デメリットとメリットを考えた上で、利用してください。

もし他社で断られても、丸の内AMSなら対応可能かもしれません。

お気軽にご相談くださいませ。