不動産担保型フリーローンのメリット・デメリットや選ぶポイントを解説

「不動産を担保にしたフリーローンについて、詳しく知りたい」
「メリットやデメリットを知っておきたい」

このように考えていませんか？

この記事では、不動産担保型のフリーローンについてプロが分かりやすくご案内します。

不動産担保型のフリーローンとは？他のローンとの違いを解説

不動産担保型のフリーローンとは、担保として不動産を設定する資金使途が自由な有担保のローンのことです。

この後は次の内容をご案内します。

• 担保にできる物件
• 他のローンとの違い
• 活用事例

不動産担保型のフリーローンで担保にできる物件

銀行の場合とノンバンクで傾向や条件が異なります。

銀行は条件が良い物件を対象にしていることが多いです。

例えば、静岡銀行の場合、担保物件は「本人、配偶者または本人の親族（3親等以内）が所有する不動産」で、さらに「保証会社が第一順位の抵当権を設定」できる場合に限られます。

不動産担保ローンを専門にしているノンバンクの中には、次のような、比較的条件が悪い物件にも対応している会社があります。

• 住宅ローンが残っている物件
• 親族名義の物件
• 共有名義の物件
• 底地権、借地権付き物件
• 再建築不可物件
• 市街化調整区域内の物件
• 空き家
• 農地

ただし、親族名義の物件や底地、借地を担保にするには、権利者の同意が必要です。

金融機関によって、担保にできる物件や条件などが異なりますので、問い合わせてみてください。

他のローンとの違い

フリーローンには無担保型のものもありますが、有担保の方が、無担保よりも様々な面で有利です。

無担保のフリーローン、カードローンとの違いは次の通りです。

• 不動産担保型のフリーローンと他のローンの比較

項目	不動産担保型	無担保型	カードローン
審査日数	即日～	1日～	即日～
融資までの日数	2日～1ヵ月	数日～数週間	即日～
金利	1～15％	2～15％	2～18％
借入可能額	100万円～5億円	10万円～1,000万円	1万円～800万円
担保	不動産	なし	なし
総量規制	対象外（自宅除く）	金融機関による	対象
契約手数料	2～6％	金融機関による	金融機関による
返済期間	10～35年	1～10年	1年～10年

カードローンは、必要なときに必要な額を、必要なタイミングで借り入れることができますが、金利が高いです。

担保があると、大きな金額を低金利で借入れることができます。

ノンバンクの場合、審査即日で融資までの日数は2日～とスピーディーな金融機関があります。

8つの活用事例

フリーローンですので活用方法は自由ですが、よくあるパターンとして次のような事例があります。

①複数のローンの1本化（おまとめ）
②低金利のローンへの借り換え
③税金（固定資産税、相続税など）の支払い
④生活費や介護費、学費などの支払い
⑤リフォーム、建て替え費用
⑥総量規制外での借入
⑦会社の運転資金
⑧不動産の仕入れ資金

資金使途が自由なため複数の目的に使えます。

低金利ですので、カードローンの1本化（おまとめ）や借り換えをすると、毎月の返済額や総返済額を減らすことができます。

ただし、銀行などでは事業性資金や投機性資金には利用できない場合がありますので、ご確認ください。

不動産担保型のフリーローンのメリットやデメリット

6つメリットと3つのデメリットをご案内します。

メリット

既にご案内した通り、カードローンや無担保のフリーローンと比較すると、様々な面でメリットがあります。

総量規制とは、貸金業者から借りられる総額が年収の1/3に制限される法律です。

不動産担保ローンは総量規制の対象外ですが、個人が自宅を担保にする場合は対象です。

詳しくはこちらの「不動産融資は総量規制の対象外！…ただし例外アリ」でご確認ください。

参考）金融庁「カシキンＱ＆Ａ」P16

デメリット

事務手数料は一般的に借入金額の約2～6％です。

仮に1,000万円を2％の手数料で借り入れた場合、支払手数料は20万円です。

審査項目に不動産の評価が加わるため、無担保より審査に時間がかかります。

ただし、ノンバンクには審査が当日完了する会社もあります。

不動産担保型のフリーローンを選ぶ7つのポイント

詳しくご案内します。

【ポイント①】担保不動産の条件

担保不動産の条件を満たさないと、借入できないからです。

先ほどもご案内しましたが、条件が悪い物件でも対応している金融機関があります。

あなたが担保にしたい物件が、その金融機関の担保物件の条件をクリアしているかどうか、確認してください。

【ポイント②】融資までの日数

資金が必要なタイミングに、融資を間に合わせる必要があるからです。

銀行の不動産担保型フリーローンは審査に2～４週間ほどかかります。

ノンバンクであれば最短2日程度で借入できることがあります。

お急ぎの方はノンバンクをご検討ください。

【ポイント③】借りられる金額

必要な金額が借入額より高ければ、資金が不足するからです。

高額な資金が必要な方は、借入上限額の高い金融機関を選んでください。

ただし、実際の借入額は担保不動産の価値や本人の収入にもとづいて決まります。

目安は担保不動産の評価額の6～8割です。

必ず上限額まで借りられるわけではありません。

【ポイント④】手数料・諸費用

最初に手数料・諸費用がかかるからです。

主な手数料・諸費用は次の通りです。

• 手数料・諸費用の例

項目	概要	金額
事務手数料	借入手続きの事務費用	2～6％
保証料	保証会社にかかる費用	0～2％
調査手数料	担保不動産の調査費用	5～10万円
司法書士費用	抵当権設定のための依頼費用	3～5万円
登録免許税	抵当権設定のための税金	0.4％
印紙税	契約書作成の際に貼る	200円～10万円
火災保険料	建物の場合に必要	年数・保証内容による

次の3つは金融機関によって違いが出やすいので、よく比較してください。

• 事務手数料
• 保証料
• 調査手数料

調査手数料の具体例は次の通りです。

調査手数料の例）

• 清水銀行…55,000円
• 関西みらい銀行…55,000 円
• 日本保証…80,000円

銀行は保証会社の保証が必須条件の場合が多いです。

保証の例）

• 八十二銀行…八十二信用保証(株)の保証が必須
• 芝信用金庫…個人・法人ともにセゾンファンデックスの保証が必須

【ポイント⑤】金利

金利によって総返済額が変わるからです。

金利の高低はもちろん、金利タイプや返済方法の違いでも総返済額が変わります。

金利タイプは2つあります。

• 金利タイプ

タイプ	概要
固定金利	・定められた期間の金利が固定される ・金利は高めだが、景気好調で金利上昇しても影響を受けない
変動金利	・定期的に金利の見直しがある ・金利は低めだが、景気好調で金利上昇すると連動して上がる

返済方法は3つあります。

• 返済方法

方法	概要
元金一括返済	・契約中は利息のみを支払い、最終支払期日に一括して元金を返済する ・最終的に不動産を売却する予定の場合に使える
元金均等返済	・毎月一定の元金＋利息を返済する ・総返済額は少ないが、返済開始時の返済金額が大きい
元利均等返済	・元金・利息を合わせて毎月一定金額で返済する ・返済計画が立てやすいが、総返済額は大きい

金融機関の担当者と相談して、数字を把握してから、どうするかをお決めください。

【ポイント⑥】返済期間

返済期間が長いと、月々の返済額を抑えられるからです。

ただし、借入期間が長くなるほど総返済額が多くなります。

ローンの返済期間以内であれば、何年にするのかは契約時に自分で決められます。

金融機関に相談して、月々の負担と総返済額を把握してお決めください。

【ポイント⑦】対応エリア

同じ担保不動産でも、より多く借入できる可能性があるからです。

対応エリアを設定している金融機関の中には、そのエリア内の不動産を最大限に評価している会社があります。

そのため、他社より多くの借入ができることがあります。

例えば、S社では600万円、A社では650万円といったことがあります。

ですので、次のことをご確認ください。

• 対象としているエリア内かどうか
• そのエリア内の不動産を高く評価しているかどうか

丸の内AMSの不動産担保型のフリーローンが選ばれる7つの理由

丸の内AMSは不動産担保ローン専門のノンバンクで、丸の内にあります。

選ばれる理由は次の通りです。

対応エリアは一都三県（東京・神奈川・埼玉・千葉）です。

不動産業で培った独自のノウハウがあり、このエリアの不動産を最大限評価しています。

共有持分や底地、狭小、再建築不可などの不動産にも対応しています。

そのため、他社では断られたケースにも対応した実績が豊富です。

• 丸の内AMSの不動産担保ローンのポイント

貸付対象者	満20歳～ ※定期的な収入と返済能力を有する方で、当社基準を満たす方
ご融資金額	500万円〜5億円
貨付金利	年率3.8%～（実質年率15.0％以下）
返済方式	元金一括・元金均等・元利均等返済
返済期間	1ヶ月〜35年
返済回数	1回〜420回
事務手数料	0～6.0％まで

不動産担保型のフリーローンについてのまとめ

不動産担保フリーローンと他のローンとの違い、メリットやデメリットをご案内しました。

ご案内したポイントを参考に、あなたにあった金融機関をお選びください。