不動産の転売資金はどこで借りられる？金融機関を選ぶポイントも解説

「不動産転売のための資金を確保したい」
「不動産の転売資金に対応している金融機関を知りたい」

このように考えていませんか？

この記事では、転売資金の調達方法について、プロがわかりやすくご案内いたします。

不動産の転売資金とは？

不動産の転売とは仕入れた物件をより高い金額で売却して利益を出すことです。

転売資金とは、転売する不動産を購入する資金のことです。

不動産の転売事業で重要なのは次の2つです。

• 資産価値の高い物件情報を得ること
• その物件を購入するための資金を確保すること

不動産の短期転売のための融資を銀行は行わない理由

短期転売とは不動産を購入してから5年以内に売却することです。

銀行が融資をしない理由は、地価のつり上げにつながる可能性があるためです。

1980年代後半から1990年代初頭のバブル期に、こうした短期転売が行われたことで、土地の価格が実態とかけ離れた数値で上昇しました。

土地の価格が大幅に下落したことで、融資をしていた銀行が巨額の不良債権を抱えてしまいました。

そのため、現在では、銀行は短期転売目的で、融資をしていません。

また、短期転売目的であることを隠して融資を受けた場合、今後融資が受けられなくなることがあります。

銀行で短期転売でも融資を受けられる条件

不動産に付加価値をつけて売却すれば、短期転売であっても銀行で融資を受けられます。

付加価値とは不動産の価値を高めるための加工などのことです。

具体的には次の通りです。

• リフォームする
• 土地を駐車場に開発する
• 区画分譲して販売する

不動産転売資金を調達する4つの方法

順番にご案内いたします。

【方法①】自社資本を利用する

自社資本とは、自社が所有する資金のことです。

個人の場合は自己資金です。

不動産の転売で必要な最低限の目安は、購入する不動産の10～30％です。

例えば4,000万円の物件なら、400万円～1,200万円です。

金融機関は融資をする際、自社資本の比率をチェックします。

この割合が高ければ高いほど、審査はスムーズに進みます。

【方法②】不動産担保ローンを利用する

自社や社長個人などが所有している不動産を担保に融資を受けることです。

銀行にもノンバンクにも不動産担保ローンがあります。

ノンバンクのメリットは次の通りです。

• 迅速な資金調達ができる
• 短期転売目的の借入ができる

銀行に比べると審査がスムーズです。

デメリットは次の通りです。

• 銀行よりも金利が高い

良い不動産はスピーディに確保する必要がありますので、ノンバンクの不動産担保ローンが利用されています。

【方法③】プロジェクト（PJ）融資を利用する

プロジェクト融資とは、不動産開発や不動産の再開発プロジェクトなどの収益性を担保に資金を融資する方法のことです。

金融機関は、収益を生み出す事業の内容を審査して、融資を行います。

より詳しくはこちらの「不動産のプロジェクト(PJ)融資とは？期間などの条件や事例を解説」でご確認ください。

【方法④】クラウドファンディングを利用する

投資家から集めたお金で不動産を取得して、売却益を投資家に分配する方法です。

不動産業界特化型のクラウドファンディングのWebサイトがあります。

詳しくは各サイトに問い合わせてください。

不動産の転売資金の調達をスムーズにする3つのポイント

順番にご案内いたします。

【ポイント①】自社資本・自己資金を準備する

先ほどもご案内したようにいつでも使える現金があると融資が通りやすいです。

金融庁によると「金融機関は物件取得に必要な金額の全てを融資するのではなく、一部を顧客の自己資金で賄うよう求めるケースが多い」です。

購入目的の物件価格の2～3割を準備するのがよいです。

参考）金融庁「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」

【ポイント②】不動産が売れるまでの諸費用も借入できるか確認する

物件を売却するまでの期間で必要なのは、次のような費用です。

これらを算出した上で、この費用も含めて転売資金として借入可能かどうか、確認しておいてください。

【ポイント③】いつまでに借入できるか確認する

必要な時にすぐに借入できるか確認してください。

資金調達に時間がかかると不動産が売れてしまいます。

ノンバンクでは、迅速に審査を行っていますので、急ぎの場合は、ご検討ください。

不動産の転売資金を調達できる3つのノンバンク

3つのノンバンクをご案内します。

①丸の内AMS

1都3県で借入を行っているノンバンクです。

最短2日で融資してもらえます。

業歴、赤字、決算内容を問わずに不動産を評価しています。

• 丸の内AMSのポイント

金利	3.8%～
融資の額	500万円～5億円
返済期間	最大35年
用途条件	なし
保証人	不要
融資開始までの日数	最短2日
年齢制限	なし

②セゾンファンデックス

販売用不動産購入のためのプロジェクト融資に対応しています。

不動産の仕入れ資金以外の諸費用の融資をしています。

• セゾンファンデックスのポイント

金利	6.8～9.90%
融資の額	100万円～5億円
返済期間	最大15年
用途条件	なし
保証人	不要
融資開始までの日数	不明
年齢制限	20歳～70歳

③アビック

全国の不動産に対応しています。

借入期間が1ヶ月未満でも融資しています。

• アビックのポイント

金利	2.98～15.0%
融資の額	300万円～50億円
返済期間	最大30年
用途条件	なし
保証人	不要
融資開始までの日数	最短2日
年齢制限	なし

不動産転売の3つの注意点

順番にご案内いたします。

5年未満の短期所有は納税額が上がる

• 譲渡所得税の比較

期間	所得税	住民税
短期	30.63％	9％
長期	15.315％	5％

短期所有は長期所有に比べて約2倍の税金がかかります。

短期所有の売買の税負担は利益の約4割、長期の場合は約20％です。

継続的に転売する場合は宅建業の免許が必要

宅建士の資格を持たないものが、繰り返し不動産を転売すると処罰されます。

違反と判断された場合、3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金、またはその両方が課せられます。

参照）e-Gov 法令検索「宅地建物取引業法第79条第2号」、国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」

助成金・補助金は使えない

理由は転売が助成金や補助金の目的の対象外だからです。

ただし、新たな土地を使った事業を行う場合は事業再構築補助金を利用できます。

例えば、自社所有の土地をキャンプ場にして観光事業に参入する場合は、補助金が使えます。

迷ったら、窓口で問い合わせてください。

まとめ

不動産の転売資金の調達方法について解説しました。

この記事を参考に、あなたに最適な資金調達方法を見つけてください。