不動産融資は総量規制の対象外！…ただし例外アリの為、借入時は注意

「不動産融資って、総量規制の対象かな？」
「今、年収の3分の1ぐらい借りてるけど、不動産で借入できるかな？」

と考えていませんか？

この記事では、不動産融資と総量規制の関連性について、プロが分かりやすくご案内いたします。

不動産融資の総量規制を理解するために必須の3つの知識

それぞれご案内していきます。

【ポイント①】総量規制

総量規制とは金融庁の貸金業法により、年収の3分の1を超える借り入れを制限するルールのことです。

個人が返済能力以上の、過剰な借入れを防ぐことを目的に、2010年の6月18日から規制が実行されました。

総量規制は、主に貸金業者（ノンバンク）から個人が借入れを行う場合に適用されます。

具体的には次の場合に適用されます。

• クレジットカードのキャッシング利用
• 消費者金融のキャッシング利用

銀行は貸金業者ではないため、総量規制の対象ではありません。

【ポイント②】総量規制の除外貸付けとは

総量規制の適用外となる借入れのことです。

次の場合が該当します。

• 不動産担保ローン（例外あり）
• 不動産購入のための貸付＝住宅ローン
• 高額療養費の貸付
• 自動車担保貸付
• 有価証券を担保とする貸付
• つなぎ融資

借入額は借入残高に含まれないため、その後の融資に影響しません。

例えば、不動産担保ローンで年収の3分の1を超える1,000万円を借りた場合には、新たな融資を受ける際に制限されません。

「不動産担保ローン（例外あり）」についてはこの後ご案内します。

参考）日本貸金業協会「総量規制にかかわらず、お借入れできる貸付けの契約」

【ポイント③】総量規制の例外貸付けとは

緊急時や特別な事情があるときに、借り手が困らないように認められる借入れのことです。

次の場合が該当します。

• 利息を下げたり、条件を良くするために今の借金を新しい借金でまとめる
• 借金の残りを計画的に減らしていくために借り換える
• 急な病気やけがで必要な治療費を払うためのお金を借りる
• 夫婦の収入を合わせて年収の3分の1以内の融資を受ける
• 個人事業主が融資を受ける

ただし、例外貸付けで借りたお金は、総量規制の借入れの合計に含まれます。

例えば、年収900万円の個人事業主が事業資金として500万円を借りた場合、年収の3分の1である300万円を超えて借りられますが、それ以外の借入れは総量規制に基づいて制限されます。

参考）金融庁「総量規制の例外となる貸付に係る貸金業法施行規則の規定について」

不動産融資は総量規制の対象外だが「例外」がある！

不動産融資（不動産担保ローン）は、「除外貸付け」に分類されるため総量規制の対象外です。

ただし、自宅の場合は、総量規制の対象です。

というのも、返済できない場合は自宅を失ってしまうからです。

借り主の生活基盤を保護するため、総量規制の対象とされています。

参考）貸金業法「第十三条の二過剰貸付け等の禁止」

総量規制の対象外で不動産融資を受ける場合の3つの注意点

それぞれ詳しくご案内します。

【注意点①】借りすぎると返済負担が増える

借りすぎると返済負担が増え、生活が不安定になるリスクがあります。

先ほどもご案内した通り、不動産担保ローンは総量規制の対象外ですが、返済が滞ると、担保にした不動産を失う可能性があります。

返済の滞りが生じると信用情報に傷が付き、将来のローン審査に通らなくなる可能性があります。

【注意点②】他の借り入れが影響する場合がある

消費者金融からの借入額が多いと、金融機関に「返済能力が低い」と判断される可能性があります。

クレジットカードのキャッシング利用がある場合は、その借入残高が審査の際にマイナス要因となることがあります。

【注意点③】審査によっては希望額を借りられない場合がある

金融機関は、次のようなポイントで審査をし、融資額を決定します。

このポイントは金融機関によっては異なります。

審査によっては希望額を借りられない場合があります。

参考）貸金業法「第21条の2返済能力の調査に係る基準」

不動産融資を受けることができる3つの金融機関

それぞれご案内します。

【金融機関①】丸の内AMS

丸の内AMSは、独自の査定基準を用いて不動産の価値を最大限に評価します。

他の金融機関で融資が難しい場合でも、柔軟な対応ができます。

• 丸の内AMSのポイント

融資額	300万〜5億円
金利	3.8％〜（実質年率15.0％以下）
最大返済期間	35年
最短融資日数	2日
保証人	不要

【金融機関②】セゾンファンデックス

セゾンファンデックスはクレディセゾングループの100%子会社です。

主に不動産を担保とした融資サービスを提供しています。

• セゾンファンデックスのポイント

融資額	100万〜5億円
金利	2.9％〜（実質年率15.0％以下）
最大返済期間	35年
最短融資日数	3日
保証人	不要

【金融機関③】アビック

アビックは借地権や相続物件などの特殊な不動産を担保にした融資に対応しています。

簡易事前審査は電話で即日回答しています。

• アビックのポイント

融資額	300〜50億円
金利	2.9％〜（実質年率15.0％以下）
最大返済期間	30年
最短融資日数	2日
保証人	不要

不動産融資の総量規制についてのまとめ

不動産融資は総量規制の対象ではありません。

ただし、自宅を担保にしてしまうと規制の対象になり融資額は制限されます。