共有持分の抵当権が実行されたらどうなる？競売への5つの対策を解説

「裁判所から競売開始決定通知書が届いたけど、どうすればいいの？」
「競売されるとどうなってしまうんだろう？」

このように考えていませんか？

この記事では、共有持分の抵当権の実行（競売）によって落札されると起こることや対策を、プロが分かりやすくご案内します。

共有持分の抵当権とは？競売とは？

ご案内していきます。

共有持分の抵当権とは？

返済ができなくなると債権者は抵当権を実行して、担保にした不動産を競売にかけます。

つまり、1人の共有者が、所有する自身の共有持分だけを担保にしてお金を借入できるということです。

抵当権を設定する際、他の共有者の同意を得たり、連絡したり必要はありません。

ただし、持分の一部だけに抵当権を設定することはできません。

法的に所有権の一部だけに設定することは認められていないからです。

参照）Wikipedia「1899年（明治32年）12月22日民刑2080号回答」

競売とは？

競売とは債務者が返済できない場合に、金融機関（債権者）が裁判所に申し立てて、担保の共有持分の不動産を売却する制度のことです。

競売の流れは次の通りです。

代金納付・所有権移転までの期間は住宅ローン滞納から12～18ヶ月です。

共有持分の抵当権が競売になる2つのパターン

順番にご案内します。

共有持分の抵当権の競売後に起こりうる3つのこと

順番にご案内いたします。

【事例①】住宅ローンが残っている場合は追い出される

住宅ローンが残っている物件では、抵当権が建物全体にかけられるからです。

【事例②】持分の買取または売却を迫られる

不動産買取業者は、単独の不動産として活用することを目的にしているからです。

悪質な業者は相場より安い額で買い取ろうとしてきます。

買取を拒否すると、業者は共有物分割請求をします。

【事例③】共有物分割請求訴訟される

共有物分割請求訴訟とは裁判所に共有物の分割を求める手続きのことです。

買取（または売却）に共有者に応じてもらうために訴訟します。

最終的に、裁判所は次のいずれかの分割方法を命じます。

• 分割方法

分割方法	定義
現物分割	1つの土地を持分に応じて分けること
代償分割	共有者に他の共有者の持分を買取らせること
換価（かんか）分割	競売で売却した代金を持分に応じて分け合うこと

請求があると、裁判所は最初に現物分割か代償分割を検討します。

和解しない場合、裁判所は換価分割を命じます。

換価分割とは、競売した不動産の売却益を、共有者と落札者が持分に応じて分け合うことです。

共有持分の抵当権の実行（競売）への5つの対策

共有持分の競売への対策は5つあります。

状況によって行える方法が次のように異なります。

• 状況別の対策

状況	任意売却	持分の買取	競売で落札	買取業者に売却	地代や権利の交渉
競売前	○	○	×	○	×
競売中	○	○	○	○	×
落札後	×	○	×	○	○

それぞれご案内いたします。

【対策①】任意売却する

任意売却とは債権者（金融機関）に交渉をして抵当権を抹消してもらい、不動産を売却することです。

任意売却は市場価格に近い金額で売却できます。

ただし、売却するためには共有者全員が同意しなければいけません。

落札後に任意売却することはできません。

【対策②】持分を買取る

他の共有者は持分を買い取れます。

落札前なら共有者から、落札後なら落札者から買取ります。

共有者から買い取る場合、買取価格が安すぎると債権者は詐害（さがい）行為取消権を行使します。

詐害行為取消権とは、債務逃れをするために財産を手放す行為を阻止する権利のことです。

この権利が認められると売買契約は取り消されます。

【対策③】競売で落札する

競売で落札すれば、共有者は不動産が第三者の手に渡ることを回避できます。

ただし、必ず落札することができるとは限りません。

【対策④】買取業者に売却する

自分の持分だけを買取業者に買取ってもらうことで共有状態を解消できます。

落札後でも買取りできます。

他の共有者の許可は必要ありません。

買取相場は次の通りです。

詳しくはこちらの「共有持分を売却する時の相場の算出方法と具体例」でご案内していますので、ご一読ください。

【対策⑤】地代や権利の交渉をする

競売によって、土地と建物の所有者が別の人になると、土地の利用について法定地上権の期間と地代を、落札者と交渉しなければいけません。

• 2種類の地上権

種類	概要
地上権	他人の土地を利用できる権利のこと
法定地上権	土地と建物の所有者が別の人になったときに、法律で自動的に与えられる権利のこと

法定地上権が成立すると、土地の所有者は建物の所有者に地代を請求できます。
地代の相場は「固定資産税の3～4倍」または「更地評価額の1％」です。

具体的な金額は話し合いによって決まります。

話し合いで決まらない場合は裁判で決めます。

共有持分の相談先や売却先を選ぶ6つのポイント

選ぶポイントは6つあります。

詳しくはこちらの「共有持分の買取業者を選ぶ6つのポイント」でご案内していますので、ご一読ください。

共有持分の相談先・売却先3選

共有持分の買取業者の内、おすすめの3社をご案内いたします。

【おすすめ①】（一社）共有持分支援協会

共有持分支援協会は共有持分の相談を行っています。

他社では行っていない持分の一部売却やリースバックに対応しています。

対象地域は東京・神奈川・埼玉・千葉の一都三県です。

【おすすめ②】丸の内AMS

丸の内AMSは20年以上の実績を持つノンバンクです。

共有持分の買取査定に特化しています。

買取だけでなく、他社ではできない共有持分での借入に対応しています。

【おすすめ③】AlbaLink

AlbaLinkは共有持分の買取を専門に行う不動産会社です。

迅速な査定と買取手続きを行います。

共有不動産についての相談に幅広く対応しています。

共有持分の抵当権のまとめ

共有持分の抵当権が実行されて、競売にかけられた時の対策をご案内しました。

専門会社に相談するなど、あなたの状況に合わせて対応してください。