不動産担保ローンはいくら借りられる？目安や評価額の決め方を解説！

「不動産担保ローンはいくら借りられる？目安は・」
「担保不動産の評価はどう決まるの？」

このように悩んでいませんか？

このページでは、不動産担保ローンの借りられる目安や担保不動産の評価額の決め方をプロが分かりやすくご案内します。

不動産担保ローンでいくら借りられるか？その目安は…

不動産担保ローンの借入可能額は、不動産の評価額（時価）の6～8割が一般的です。

例えば、評価額が3,000万円の土地であれば、1,800万～2,400万円程度が融資可能な金額の目安です。

ですが、同じ不動産を担保にしても、金融機関ごとに評価基準や算出方法が異なるため、借入可能額に違いが生じることがあります。

具体的な数字は直接金融機関に相談してみてくださいね。

不動産担保ローンは評価額でいくら借りられるかが決まる

建物と土地の評価額を決める方法をそれぞれご案内します。

建物の評価額を決める3つの方法

それぞれ詳しくご案内します。

【方法①】原価法

原価法とは、建物を新しく建築する際の再調達原価を出し、そこから耐用年数による消耗分を引いて評価額を算出する方法です。

次の条件の住宅の評価を行うケースを考えます。

• 再調達原価が3,000万円
• 築10年
• 耐久年数が30年

以下のように算出できます。

【方法②】取引事例比較法

取引事例比較法とは、対象不動産と広さや築年数、地域が類似する物件の取引事例をもとに評価額を算出する方法です。

都市部の不動産取引が多い地域で有効です。

収集した取引事例を基に、対象物件に応じた事情補正や時点修正を行い、地域要因や個別的要因を考慮して評価します。

次の条件のマンションの評価を行うケースを考えます。

• 築10年
• 80㎡
• 駅から徒歩5分

近くで取引されているマンションの条件は次の通りです。

• 築8年
• 85㎡
• 駅から徒歩5分
• 評価額が5,000万円

• 築12年
• 75㎡
• 駅から徒歩7分
• 評価額が4,500万円

以下のように算出できます。

【方法③】収益還元法

収益還元法とは、将来的に不動産から得られる収益を基に、現在の価値として不動産価格を算出する方法です。

「賃貸物件として1年間に得られる利益÷周辺の類似物件の利回り」で評価額を導き出します。

次の条件の賃貸用マンションの評価を行うケースを考えます。

• 年間の賃料収入は1,000万円
• 類似物件の利回りが5%

以下のように算出できます。

土地の評価額を決める際に参考にする3つの価格

それぞれ詳しくご案内します。

【参考価格①】公示地価

公示地価とは、国土交通省が毎年1月1日時点の土地価格を全国の標準地について評価し、3月に公表する指標です。

公示地価は土地の適正な市場価格を示すもので、不動産取引や税金の算定基準の取得価格の参考に利用されます。

次の条件の土地の評価を行うケースを考えます。

• 土地面積が100㎡
• その地域の公示地価が1㎡あたり20万円

以下のように算出できます。

【参考価格②】基準地価

基準地価とは、各都道府県が毎年7月1日時点で評価し、9月に公表する土地価格の指標です。

公示地価と同様に土地取引の参考となる価格で、不動産市場の動向や地価の変動を把握するために利用されます。

次の条件の土地の評価を行うケースを考えます。

• 土地面積が100㎡
• その地域の基準地価が1㎡あたり30万円

以下のように算出できます。

【参考価格③】路線価

路線価とは、国税庁が毎年1月1日時点で、道路に面する土地の価格を示した指標です。

主に相続税や贈与税の計算基準として利用され、土地が面する道路ごとに1㎡あたりの評価額が設定されます。

路線価は、土地の実際の取引価格よりも低く設定されることが多く、一般的に公示地価の約80%が目安とされています。

次の条件の土地の評価を行うケースを考えます。

• 土地面積が100㎡
• その地域の路面価が1㎡あたり15万円

以下のように算出できます。

不動産担保ローンの借入額が低くなる不動産の3つの特徴

それぞれ詳しくご案内します。

【特徴①】立地・周辺環境が悪い

理由は、立地と周辺環境は担保不動産の価値に直結するからです。

立地・周辺環境が悪い例は次の通りです。

【特徴②】建物・土地の状態が悪い

理由は、建物と土地の状態は担保不動産の価値に影響を与えるからです。

建物の状態が悪い例は次の通りです。

土地の状態が悪い例は次の通りです。

【特徴③】法的・権利関係の問題がある

理由は、金融機関が担保不動産を売却できない可能性があるからです。

法的・権利関係の問題がある例は次の通りです。

二番抵当とは、一つの不動産に二番目に設定される抵当権のことです。

抵当権とは、申請者がローンを返済できなくなった場合に、金融機関が担保とした土地や建物をもって弁済を受ける権利のことです。

金融機関が担保不動産を売却した場合、第一抵当権者から順に返済されます。

そのため、二番抵当では不動産担保ローンの借入額が低くなる可能性があります。

共有名義とは、複数の人が一つの不動産を共同で所有していることです。

共有名義の不動産は、まとめて売却するのが難しいです。そのため、不動産担保ローンの借入額が低くなる可能性があります。

その他の不動産担保ローンの借入額に影響する3つの項目

それぞれ詳しくご案内します。

【項目①】返済能力

理由は、万が一担保不動産の価値が下がった場合、金融機関が資金を回収できないからです。

返済能力に問題があると判断されるのは次の通りです。

返済比率は高くても40%で、30%以内が理想的です。

返済比率とは、年収に占めるローンの年間返済額の割合のことです。

【項目②】信用情報

理由は、金融機関が信用情報に傷がある申請者はローンの返済を滞納する可能性があると判断するからです。

信用情報に傷が付く原因は次の通りです。

債務整理とは、借金の返済が困難になった場合に、法律を活用して借金を減額したり、返済条件を見直したりする手続きのことです。

代位弁済とは、債務者が借金を返済できなくなった場合に、保証人や保証会社が代わりに債権者に借金を返済することです。

【項目③】税金の滞納の有無

理由は、金融機関が税金を滞納している申請者はローンの返済も滞納する可能性があると判断するからです。

勤め人であっても、天引きされる所得税と住民税以外の税金の滞納に注意してください。

税金の滞納があっても信用情報に影響はありませんが、納税証明書の提出を求められる場合があります。

融資金額が大きくて借りやすい不動産担保ローン6選

融資金額が大きく借りやすい不動産担保ローンはこの通りです。

次の条件に注目して、不動産担保ローンをご案内します。

• 融資金額
• 融資のスピード
• 最低金利
• 対応している不動産の幅

①丸の内AMS

丸の内AMSの融資金額は最大5億円です。

最短2日で融資を受けられるため、急な資金確保の際にご利用ください。

最低金利は3.80%です。

共有名義・持分ローンと底地権・借地権ローンにも対応しています。

返済期間は最長35年と長いため返済計画にゆとりを持てます。

②アビック

アビックの融資金額は最大50億円です。

最短2日で融資を受けられます。

最低金利は2.98％です。

赤字決算・債務整理経験のある人でも融資を受けられます。

24時間ネット申し込みを受け付けています。

③SBIエステートファイナンス

SBIエステートファイナンスの融資金額は最大10億円です。

最短翌日に融資が受けられます。

最低金利は2.70%です。

専属担当によるワンストップサービスが特徴です。

④アサックス

アサックスの融資金額は最大10億円です。

最短3日で融資が受けられます。

最低金利は1.95%です。

住宅ローンの残債があっても融資を行っています。

⑤日本保証

日本保証の融資金額は最大10億円です。

最短3日で融資が受けられます。

最低金利は3.00%です。

⑥AGビジネスサポート

AGビジネスサポートの融資金額は最大5億円です。

最短3日で融資が受けられます。

最低金利は2.49%です。

まとめ

不動産担保ローンでいくら借りられるかは担保不動産の評価額や返済能力で決まります。

不動産担保ローンに関する疑問やご相談があれば、ぜひ丸の内AMSにお問い合わせください。